Pri kúpe pozemku nás samozrejme okrem toho, kde leží, akú má veľkosť a polohu voči svetovým stranám, čo je na ňom, aký je k nemu prístup, akí sú susedia, zaujímalo aj to, kedy bude náš, od kedy môžeme na ňom robiť plánované zmeny a úpravy. Za aký čas od podpísania zmluvy sa staneme jeho skutočnými vlastníkmi, kedy budeme ako majitelia zapísaní do katastra nehnuteľností. Zaujímavé je, že dĺžka tejto doby sa mení v závislosti od toho, aký postup zvolíte pri kúpe nehnuteľnosti.
Pri prevode pozemku či nehnuteľnosti všeobecne musíte dodržať niekoľko právnych postupov, aby ste sa mohli stať vlastníkmi nehnuteľnosti. V prvom rade musí byť predaj podchytený písomnou zmluvou. A podpisy predávajúcich musia byť úradne overené na matrike alebo u notára. Spolu so zmluvou je potrebné požiadať príslušný Okresný úrad, v ktorého pôsobnosti leží obec, v ktorého katastrálnom území sa pozemok či stavba nachádza, o povolenie vkladu (zápisu) nového vlastníka do katastra nehnuteľností a zaplatiť správny poplatok (kolok) 66 eur. A potom má kataster lehotu 30 dní na rozhodnutie, či vklad (zápis do katastra) povolí alebo nie. A keď podľa katastra zmluva alebo návrh na vklad obsahuje chyby, vráti ho a máte pár dní na opravu, potom tuším treba opäť zaplatiť poplatok.
Existuje aj jednoduchšia cesta. Netrápiť sa so zosmolením zmluvy ani platiť advokátovi za jej zostavenie. Ale obrátiť sa na notára a požiadať ho o spísanie Notárskej zápisnice o prevode nehnuteľnosti a poveriť ho návrhom pre kataster. Samozrejme aj notárovi treba zaplatiť, ale možno budete prekvapení, že celkové náklady na takýto postup sú nižšie, ako keby ste si všetko zariaďovali sami, prípadne cez právnika. A ešte aj rýchlejšie!
Notári jednak ručia za obsahovú a vecnú správnosť zápisnice (podľa podkladov, ktoré ste im poskytli) a tiež môžete mať v zápisnici klauzulu o tom, že ak by sa v nej vyskytli formálne, počtové a iné chyby, má právo aj bez vášho predvolávania tieto zjavné chyby opraviť.
Notári môžu tiež návrh na kataster podávať elektronicky. A tiež môžu podať informáciu o zamýšľanom vklade. Výsledkom je skutočnosť, že poplatok za takýto návrh podaný elektronicky je zrazu len 18 eur a lehota pre kataster sa skracuje na dvadsať dní!
Nikde som sa nevedel dopátrať, či tie dni sú myslené kalendárne alebo pracovné. Až priamym oslovením pracovníkov katastrálneho úradu mi bolo potvrdené, že sa jedná o dni kalendárne. A naozaj, dvadsiaty deň po podpise zmluvy sa cez internet dalo v katastri zistiť, že už sme novými vlastníkmi našej záhrady.
Podpisom zápisnice o predaji/kúpe nehnuteľnosti na notárskom úrade môžete získať ešte jednu výhodu, najmä ako predávajúci. Pretože v zmluve či zápisnici môžete mať klauzulu o tom, že kupujúci zaplatí prevodom na účet predávajúcemu kúpnu cenu po doručení oznámenia z katastra o povolení vkladu, ale. Ale ak sa obe strany dobre nepoznáte, ako donútite druhú stranu splniť svoj záväzok? Ako viete, že tie peniaze skutočne má pripravené a sú ochotní ich naozaj zaplatiť? Lebo v katastri už budú ako noví vlastníci a súďte sa s niekým, keď už nemáte ani pozemok ani peniaze… Takže notár môže zabezpečiť notársku úschovu peňazí (na osobitnom účte v banke) a predávajúci ich dostane až po úspešnej zmene vlastníkov v katastri a kupujúci ich nemôže stiahnuť späť, len keby aj predávajúci potvrdil, že z obchodu zišlo.
Poplatok za notársku úschovu je závislý od sumy a pokiaľ sa nejedná o stotisíce, tak je nižší, ako poplatky v bankách za depozit, ktorý má rovnaký účel. Úschovu peňazí pri kúpe nehnuteľnosti zaistí aj právnik, ale je tu ďalšie ale.
Peniaze uschované u notára nepodliehajú exekúcii (na predávajúceho, kupujúceho ani notára), na rozdiel od banky či advokáta. Nikdy nemôžete vedieť, kto zo zainteresovaných môže mať nejaký (neznámy) problém.
Iste ste aj vy počuli, čítali alebo v telke videli, ako niekto dlhé mesiace ba až roky rieši problémy so zapísaním vlastníka v katastri nehnuteľností po kúpe pozemku alebo domu a niekedy aj problémy s vyplatením dohodnutej sumy predávajúcim kupujúcemu. A nepomôže ani sprostredkovanie obchodu realitnou kanceláriou. Nedávno som jednu takú zmluvu videl a bolo v nej v záverečnej pasáži uvedené, že realitka nezodpovedá za záväzky kupujúceho…
My sme radi zaplatili notárovi za to, že sa postaral o bezchybnú zmluvu a bezproblémový prevod vlastníctva k záhrade a domu. A verím, že rovnaký dobrý pocit z obchodu bez záludností majú aj bývalí vlastníci. Navyše, v našom prípade celá zmena vlastníka trvala dvadsať dní od podpísania zmluvy. To je skvelé, nie?
